מדריך מקצועי למתווכים על רפורמת התיווך במקרקעין של משרד המשפטים, שנכנסה לתוקף ב-9.3.2025: עקרונות היסוד, חובות הגילוי והשקיפות, וההגינות הנדרשת מול הצדדים לעסקה.
להלן מדריך מסודר ומקורי המאגד את עיקרי הרפורמה בתחום תיווך הנדל״ן: תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024, שנכנסו לתוקף ב־9.3.2025.
מקצועיות ושקיפות, הגינות מול הלקוח ושמירה על אתיקה. התקנות קובעות שהמתווך יעניק שירות מקצועי, תוך הקפדה על יושר ועל חובת תום הלב, ותוך שמירה על כבוד המקצוע, ושלא יפעיל השפעה בלתי הוגנת על לקוח כדי שיתקשר עימו.
על המתווך להימנע מכל הטעיה בעניין מהותי, ולמסור ללקוח שאינו בעל הזכות בנכס מידע מהותי, בשפה פשוטה וברורה, ובו:
פרטי בעלי הזכויות וזיהוי הנכס: מידע רשמי ומעודכן, מנסח רישום, ואם הזכויות טרם נרשמו, מאישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל או של נותן שירות.
מאפייני הנכס: שטח הנכס והמקור לקביעת השטח, מספר חדרים, מרפסות, חניות, מחסנים, הקומה וקיומה של מעלית.
מחזיקים בנכס: קיומו של מחזיק שאינו הבעלים, מועד יציאתו ומועד מסירת החזקה.
מחיר ותשלומים: המחיר המבוקש, ובשכירות גם תשלומי החובה הנוספים בקירוב, כמו ארנונה והשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף.
מידע תכנוני: מתווך שמוסר מידע על המצב התכנוני של הנכס או על אפשרויות תכנוניות חייב לציין את הפרסום הרשמי שעליו הסתמך.
העברת הצעות: כל הצעה שהמתווך מקבל מהצד השני יש להעביר ללקוח בתוך זמן סביר, ולפעול לפי הוראותיו.
על המתווך למסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור נכס שאלון שמילא בעל הזכות בנכס, ובו: רטיבויות וחריגות בנייה, ליקויים מהותיים בתשתיות (מים, חשמל, ביוב וגז), מידע רשמי מהרשות המקומית על סטטוס “בניין מסוכן”, תביעות והליכים משפטיים או פליליים הנוגעים לנכס, חוות דעת מקצועיות (למעט חוות דעת שמאיות), ליקויים אחרים, ומטרדי רעש, ריח וקרינה הפוגעים באיכות החיים.
סירב בעל הנכס להשיב, יציין המתווך את הסירוב.
הזדהות ורישיון: בפנייה ראשונה, על המתווך לציין את שמו ואת היותו מתווך, ולהציג רישיון תיווך בתוקף כשהלקוח מבקש זאת.
הסבר ברור: לפני החתימה על טופס ההזמנה, יש להסביר בשפה פשוטה ומובנת את מהות עסקת התיווך ואת פרטי הטופס, ואם יש בלעדיות, גם את משמעותה.
תשלומים מגורמים אחרים: על המתווך לגלות בכתב כל תשלום או טובת הנאה שהוא מקבל או עשוי לקבל מגורם שאינו צד לעסקה.
ייצוג של כמה צדדים: מתווך שנותן שירות ליותר מצד אחד בעסקה חייב ליידע על כך מראש ובכתב את כל לקוחותיו, ולתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו דרכו.
איסור התניה: אסור להתנות שירותי תיווך בקניית שירות אחר מהמתווך או מאדם אחר. מתווך שנותן גם שירותים נוספים צריך להפריד בכתב בין דמי התיווך לבין התשלום על השירותים הנוספים.
הגבלת תשלומים: אסור לגבות דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת שירותי התיווך, או תשלום בשל חידוש חוזה או מימוש אופציה בחוזה.
מטרת המידע: אין להשתמש במידע שהלקוח מסר שלא לצורך שבעבורו נמסר, אלא בהסכמתו המפורשת.
הצעות נוספות: שימוש בפרטי ההתקשרות של מתעניין כדי להציע לו עסקאות אחרות מותר רק אם הודיעו לו על כך מראש ונתנו לו הזדמנות לסרב, והוא רשאי לסרב בכל עת.
מתווך שאינו שמאי מקרקעין: אסור לו לעסוק בשומת מקרקעין.
מתווך שהוא שמאי מקרקעין: לא יערוך שומה לנכס שהוא מתווך או תיווך לגביו, ולא יתווך בנכס שערך לגביו שומה, אלא אם חלפו 3 שנים בין השומה לבין התיווך.
זיכרון דברים: מתווך לא יערוך ולא ימסור לצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה במקרקעין.
מתווך שהוא עורך דין: לא יבצע פעולות משפטיות לגבי נכס שהוא מתווך או תיווך לגביו, ולא יתווך בנכס שביצע לגביו פעולות משפטיות, אלא אם חלפו 3 שנים ביניהן.
על המתווך למסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר הנוגע לעסקה שנדרש לערוך בכתב, ולשמור עותק מהם שבע שנים לפחות מיום החתימה.
פניות לרשם המתווכים: ניתן לפנות לרשם בשאלות ובתלונות מקצועיות.
הליך משמעתי: הפרת כללי האתיקה עלולה להוביל להליך משמעתי לפי חוק המתווכים במקרקעין, ולאמצעי המשמעת שהחוק קובע.
הרפורמה והתקנות החדשות מעצימות את מקצוע התיווך בישראל על-ידי חיזוק האמון והשקיפות, הגברת הפיקוח ושדרוג איכות השירות ללקוחות, וכך מחזקות את מעמד המתווך.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
השירות בתחום: ייעוץ וחוות דעת שנייה בנדל״ן, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לתיאום פגישת ייעוץ
כל שינוי בקוד נבדק בשער פיתוח מאובטח לפי עקרונות OWASP Top 10, ISO/IEC 27001:2022 (A.8.28) ו-NIST SSDF. בדיקה אחרונה: 2.11.2026. פירוט הבקרות