רוב הקרקע בישראל מוחכרת ואינה בבעלות מלאה. מדריך לרוכש או למוכר נכס בחכירה מהרשות: מה אומר חוזה החכירה, מה פירוש היוון, מתי נדרשת הסכמת הרשות להעברת זכויות ומה לבדוק לפני חתימה.
עודכן
בישראל חלק גדול מהקרקע נמצא בבעלות המדינה ומנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל, והמחזיק בנכס על קרקע כזו אינו בהכרח בעל הקרקע אלא חוכר שלה. הבחנה זו משפיעה על מה שאפשר לעשות בנכס: למכור אותו, למשכן אותו, לבנות עליו או להתחדש בו. מאמר זה מסביר מה חשוב להבין בחכירה מהרשות לפני רכישה או מכירה, ובעיקר שלושה מושגים שחוזרים בכל עסקה: חוזה החכירה, היוון ודמי היתר.
חוכר מחזיק בזכויות שנקבעו בחוזה החכירה ובתנאיו: תקופת החכירה, ייעוד הקרקע, מה מותר לבנות ומה מותר לעשות בנכס. הזכויות אינן זהות בהכרח לאלה של בעל קרקע מלא, והחוזה הוא המסמך שמגדיר אותן. לכן ברכישת נכס כזה אין להסתפק במשפט כללי כמו "הנכס בחכירה". יש לקרוא את חוזה החכירה עצמו ולבדוק את הרישום בפנקסי המקרקעין, ואת סטטוס החכירה: מתי היא מסתיימת, האם היא מחודשת, ואילו תשלומים נותרו.
היוון הוא הליך שבו החוכר משלם לרשות סכום כדי להסדיר את תנאי החכירה לטווח ארוך, ובכך לשפר את מעמד הזכויות ולצמצם התנאים שנותרו בחוזה. הכללים, הסכומים והזכאות מוגדרים בהחלטות של הרשות ובתנאי החוזה, והם משתנים לאורך זמן ולפי סוג הנכס והייעוד. לכן אין להסתמך על מספרים או על מנגנון כללי: יש לבדוק מול הרשות או מול יועץ בתחום מה חל על הנכס הספציפי, האם היוון כבר בוצע, ומה העלות שנותרה.
בעסקת רכישה כדאי לברר מי נושא בעלות ההיוון ובאיזה שלב, ולעגן זאת בהסכם.
העברת זכויות בנכס חכור כרוכה, לרוב, בהסכמת הרשות, ובמקרים מסוימים בתשלום שהרשות גובה בקשר להעברה או להיתרים שונים. היקף הדרישה, שיעורי התשלום והפטורים נקבעים בהוראות הרשות ובחוזה, ומשתנים לפי המקרה. מכאן שבעסקה צריך לברר מראש האם נדרשת הסכמה, מי מגיש את הבקשה, כמה זמן הטיפול נמשך, ומי נושא בתשלומים. מומלץ לקבוע בהסכם שהמוכר מתחייב לשתף פעולה בהשגת האישורים, ושהתשלום המרכזי יחול על הצד שהוסכם עליו, ולא לשאול את השאלה רק לאחר החתימה.
ההתחייבות לרכישה נרשמת בדרך כלל כהערת אזהרה, וכדאי לבדוק איך זה עובד בנכס חכור: הערת אזהרה: מה היא מגינה, איך רושמים ואיך מוחקים.
ד״ר עו״ד אברהם ללום מלווה רוכשים ומוכרים בנכסים חכורים, והמלצת העבודה הקבועה היא לבדוק את המסמכים לפני שנועלים מחיר, ולא אחרי.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הוראות הרשות והסכומים החלים משתנים, ויש לאמת אותם מול הרשות לפני כל עסקה.
חלק גדול מהקרקע בישראל בבעלות המדינה ומנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל, ומי שמחזיק בנכס על קרקע כזו הוא לרוב חוכר ולא בעלים. זכויותיו נקבעות בחוזה החכירה ובתנאיו, ואינן זהות בהכרח לאלה של בעל קרקע מלא.
את תקופת החכירה, את ייעוד הקרקע, מה מותר לבנות ומה מותר לעשות בנכס. לכן ברכישה לא מסתפקים במשפט ״הנכס בחכירה״, אלא קוראים את החוזה עצמו.
את חוזה החכירה, את נסח הרישום בפנקסי המקרקעין, את אישורי הרשות על תשלומים שבוצעו ושנותרו, ואת פרטי ההיוון אם בוצע. בודקים גם את סטטוס החכירה: מתי היא מסתיימת, האם היא מחודשת ואילו תשלומים נותרו.
הליך שבו החוכר משלם לרשות סכום כדי להסדיר את תנאי החכירה לטווח ארוך, ובכך לשפר את מעמד הזכויות ולצמצם את התנאים שנותרו בחוזה. הכללים, הסכומים והזכאות נקבעים בהחלטות הרשות ובתנאי החוזה, ומשתנים לפי סוג הנכס והייעוד.
בודקים מול הרשות או מול יועץ בתחום, ולא מסתמכים על הצהרה או על הנחה. הנחה שהיוון בוצע כשלא בוצע, או להפך, היא אחת מנקודות החשיפה הנפוצות.
מי שהצדדים הסכימו עליו. אין כלל אחד, ולכן מבררים מראש מי נושא בעלות ההיוון ובאיזה שלב, ומעגנים זאת בהסכם.
תשלום שהרשות גובה, במקרים מסוימים, בקשר להעברת זכויות או להיתרים שונים. היקף הדרישה, השיעורים והפטורים נקבעים בהוראות הרשות ובחוזה ומשתנים לפי המקרה, ולכן מבררים אותם לפני החתימה.
לרוב כן. לכן מבררים מראש אם נדרשת הסכמה, מי מגיש את הבקשה וכמה זמן הטיפול נמשך, וקובעים בהסכם שהמוכר מתחייב לשתף פעולה בהשגת האישורים. ויתור על הבדיקה מתוך הנחה שההסכמה ״פורמלית בלבד״ הוא טעות נפוצה.
תנאים מתלים שמחלקים בבירור את הסכמת הרשות ואת ההיוון, ומה קורה אם האישור מתעכב או נדחה; חלוקת עלויות של היוון, דמי היתר ואגרות; ביטחונות שהתשלום לרשות ישולם בפועל ולא יישאר בידי המוכר; והתייחסות למגבלות על בנייה, תוספות או שינוי ייעוד.
לא בהכרח. תנאי החכירה משתנים בין חוזים, ולכן אין להסיק מנכס אחד על נכס אחר באותה שכונה. כל נכס נבדק לפי החוזה והרישום שלו.
היא עשויה להשפיע. חוזה החכירה יכול להגביל תוספות, שינוי ייעוד או בנייה, ולהתנות אותם בהסכמות ובהיתרים שיש להם עלות. לכן בודקים זאת לפני הרכישה, במיוחד כשמתכננים לבנות או להתחדש.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
השירות בתחום: ייעוץ וחוות דעת שנייה בנדל״ן, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לתיאום פגישת ייעוץ
כל שינוי בקוד נבדק בשער פיתוח מאובטח לפי עקרונות OWASP Top 10, ISO/IEC 27001:2022 (A.8.28) ו-NIST SSDF. בדיקה אחרונה: 2.11.2026. פירוט הבקרות