סוגיית הבעלות על זכויות הבנייה בנכסים הינה סוגיה מרכזית בדיני המקרקעין בישראל, והיא עולה ביתר שאת כאשר מדובר בחוכרים לדורות מול בעלי הזכויות הרשומים.
סוגיית הבעלות על זכויות הבנייה בנכסים הינה סוגיה מרכזית בדיני המקרקעין בישראל, והיא עולה ביתר שאת כאשר מדובר בחוכרים לדורות מול בעלי הזכויות הרשומים. פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ביום 4.2.2020 (ה״פ 46706-09-17) מחדד את ההבחנה בין הבעלות הרשומה במגרש לבין זכויות החוכר לדורות, ובמיוחד את השאלה למי שייכות זכויות הבנייה בתקופת החכירה.
המקרה עסק בבניין מגורים ברמת גן. בעל המגרש נתן לקבלן ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, המגרש הוחכר לתקופה של 299 שנים, ועליו נבנה הבניין. הבעלות הרשומה במגרש נשארה בידי בעל המגרש, ולאחר מותו בידי יורשיו.
המבקשים, חברה יזמית, החוכרת הראשית וחוכרי המשנה (בעלי הדירות), פנו לבית המשפט בבקשה לפסק דין הצהרתי בדבר זכויותיהם במגרש, ובהן זכויות הבנייה, ולמחיקת היורשים מרישום הזכויות.
טענות היורשים: היורשים טענו כי מאחר שהם בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין, כל פעילות בנייה נוספת דורשת את אישורם. עוד נטען כי בעל המגרש מעולם לא התכוון לאפשר בנייה נוספת שתשנה את אופיו המקורי של הבניין, דבר שעלול היה לפגוע בבני משפחתו המתגוררים בבניין הסמוך. לתמיכה בכך הובאה, בין היתר, עדות של בת משפחה על כוונותיו.
טענות המבקשים: מנגד, היזמים וחוכרי המשנה טענו כי הם בעלי זכויות החכירה לדורות במקרקעין, ומשכך, הם בעלי הזכות הבלעדית לעשות שימוש במקרקעין, לרבות ביצוע פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ״א 38. המבקשים הדגישו כי החכירה נרשמה כדין והעברת הזכויות נעשתה בהסתמך על מסמכים מחייבים כגון ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר ושטר חכירה.
בית המשפט סקר את הפסיקה הקודמת ואת הספרות המשפטית בתחום, ובהן הדעה המקובלת שלפיה חכירה לדורות, ובמיוחד לתקופה כה ממושכת, קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות. עם זאת נקבע שיש לבחון בכל מקרה את הוראות החוזה, כדי לברר אילו זכויות ביקשו הצדדים להקנות בחוזה החכירה. במקרה זה קבע בית המשפט כי עד תום תקופת החכירה אין ליורשים בעלות בזכויות הבנייה במגרש, ואף אין להם זכות להגביל את השימוש בהן.
עם זאת, בית המשפט דחה את הבקשה למחוק את היורשים מרישום הזכויות. חכירה לדורות מעניקה זכויות קרובות לבעלות, אך אינה מבטלת את זכויות הבעלים הרשומים, והבעלות הרשומה נשארת בידיהם. הבקשה התקבלה אפוא בחלקה.
פסק דין זה מחדד את מעמדם המשפטי של חוכרים לדורות במקרקעין, במיוחד בהקשר של התחדשות עירונית. הוא מראה שחוכר לדורות עשוי להחזיק בזכויות הבנייה במגרש לאורך תקופת החכירה, אך התשובה תלויה בהוראות חוזה החכירה ובנסיבות של כל מקרה, ובטווח הארוך זכויות הבעלות הרשומות אינן נמחקות. מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי, ומקרה אחר ייבחן לפי המסמכים שלו.
עוד ניתן ללמוד מפסק הדין כי קיימת חשיבות עליונה לעריכת מסמכים משפטיים ברורים בעת עסקאות מקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בזכויות חכירה מורכבות. היזמים וחוכרי המשנה נדרשים לוודא כי הרישומים בטאבו משקפים באופן מדויק את היקף זכויותיהם וכי קיימת הלימה מלאה בין החוזים שנחתמו לבין זכויות השימוש במקרקעין.
פסק הדין מחזק את מעמדם של חוכרים לדורות ומבהיר את זכויותיהם בכל הנוגע למימוש זכויות בנייה. עם זאת, הוא מותיר על כנה את הבעלות הרשומה, מה שמדגיש את הצורך בייעוץ משפטי מקיף בעת תכנון עסקאות נדל״ן מורכבות.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
השירות בתחום: ייעוץ וחוות דעת שנייה בנדל״ן, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לתיאום פגישת ייעוץ
כל שינוי בקוד נבדק בשער פיתוח מאובטח לפי עקרונות OWASP Top 10, ISO/IEC 27001:2022 (A.8.28) ו-NIST SSDF. בדיקה אחרונה: 2.11.2026. פירוט הבקרות