יוון היא יעד מוביל לקונים ישראלים, אך אינה שוק אחד, ורכישת נכס שם כפופה למערכת דין, רישום ומיסוי השונה מהישראלית. מדריך לבחירת האזור לפי מטרה, למערכת הזכויות והקדסטר, לתהליך הרכישה, למיסוי ולאמנת המס, ולרגולציה של השכרה קצרת-טווח.
עודכן
יוון הפכה לאחד היעדים המובילים של קונים ישראלים, בזכות הקרבה, מחירי כניסה אטרקטיביים, וביקוש תיירותי חזק. אבל "יוון" אינה שוק אחד, ורכישת נכס שם כפופה למערכת דין, רישום ומיסוי השונה מזו הישראלית. מאמר זה עובר על מה שחשוב לקונה הישראלי לדעת לפני רכישה ביוון: היכן קונים, איך עובדת מערכת הזכויות, מהו תהליך הרכישה, ואילו שאלות מס וציות עולות משני צידי הגבול.
הוא אינו נוקב בשיעורי מס או בספים, שכן אלה נקבעים בדין היווני, משתנים, ומחייבים בדיקה עדכנית מול ייעוץ מקומי.
אתונה, סלוניקי והאיים הם שלושה שווקים שונים: בירה נזילה עם ביקוש להשכרה ארוכה וקצרה, עיר שנייה עם מחירי כניסה נמוכים יותר, ויעדים תיירותיים תלויי עונה. לכן הצעד הראשון אינו לבחור נכס אלא להגדיר מטרה: תשואה, השבחה, שימוש אישי, או תושבות. המטרה היא שקובעת היכן, ולא ההפך. קונה ישראלי שמתחיל מנכס ספציפי שמצא, במקום מהמטרה, מסתכן בבחירת אזור שאינו תואם את צרכיו.
הרישום ביוון שונה מהטאבו הישראלי, והמדינה נמצאת בתהליך ארוך של מעבר למרשם מקרקעין (קדסטר). לכן אימות הזכויות אינו מובן מאליו, ויש לוודא בעלות נקייה, היעדר שעבודים, והתאמה בין המצב הרשום למצב בפועל. לרכישה נדרש מספר מס מקומי, ועורך דין ונוטריון הם חלק מהתהליך. קונה שמסתמך על מצג המוכר או המתווך בלי אימות עצמאי של הרישום חשוף בדיוק במקום שבו הדין הזר שונה ממה שהוא מכיר.
מה בודקים כשאין נסח טאבו מוכר, ואיך מאמתים זכויות במדינה אחרת, מפורט בבדיקת נאותות לנכס בחו״ל: מה בודקים כשאין נסח טאבו.
הרכישה מתקדמת בשלבים, לרוב דרך הסכם, אימות זכויות, ורישום ההעברה בלוויית נוטריון. חשוב שעורך הדין שמלווה את הקונה יהיה עצמאי ולא תלוי במוכר או במתווך, וניתן לרוב לפעול באמצעות ייפוי כוח בלי להגיע פיזית לכל שלב. קונה ישראלי צריך ליווי כפול: עורך דין מקומי שמכיר את הדין היווני, ולצידו עורך דין ישראלי לסוגיות הדיווח והמס בישראל.
ליווי ישראלי לרכישה בחו״ל, בתיאום עם עורך הדין המקומי, הוא חלק מהייעוץ וחוות הדעת השנייה בעסקאות נדל״ן.
ברכישה וביוון מעורבים מסים מקומיים (רכישה או העברה, מס רכוש שנתי, ומס על הכנסות משכירות), והם נקבעים בדין היווני. במקביל, לישראל ויוון אמנת מס שנועדה למנוע כפל מס, ולתושב ישראל יש חובות דיווח בישראל על נכס ועל הכנסות בחו״ל. התמונה המלאה היא דו-צדדית, ולכן תכנון המס מחייב בחינה של שתי המערכות יחד, ולא רק של המס המקומי.
הסתמכות על "אין מס" או על הערכה חלקית היא מקור נפוץ להפתעות.
על שם מי לרשום את הנכס, ומה מדווחים עליו בישראל, נדון ברכישת נכס בחו״ל: על שם מי לרשום אותו, ומה מדווחים בישראל.
חלק ניכר מהכדאיות ביעדים תיירותיים נשען על השכרה לטווח קצר, וזה בדיוק הרכיב הרגיש ביותר רגולטורית: כללי ההשכרה קצרת-הטווח משתנים, ולעיתים מוגבלים באזורים מסוימים. מי שבונה את העסקה על תשואת Airbnb צריך לבדוק את הרגולציה העדכנית ואת מגבלות הניהול מרחוק, ולא להניח שמה שמותר היום יישאר כך.
ליוון תוכנית תושבות על בסיס השקעה, אך הספים והתנאים שלה השתנו ומשתנים, ולעיתים נבדלים בין אזורים. לכן אין להסתמך על מספר ששמעתם, אלא לברר את התנאים העדכניים מול המקור לפני שבונים על כך את העסקה. תושבות אינה אזרחות, וההשלכות של כל מסלול שונות, גם מבחינת המס בישראל.
כדאי להתחיל מהמטרה, לאמת כל זכות ורישום מול המקור, לקבל ליווי משפטי כפול, מקומי וישראלי, ולתכנן את המס משני צידי הגבול לפני החתימה. המשרד, בהובלת ד״ר עו״ד אברהם ללום, מלווה קונים ישראלים בעסקאות נדל״ן בחו״ל, בתיאום עם ייעוץ מקומי בתחום השיפוט הרלוונטי. העיקרון שד״ר ללום חוזר אליו קבוע: מרחק גיאוגרפי ומשפטי מגדיל את הסיכון, ולכן מה שלא אומת מול המקור אינו עובדה אלא הנחה.
הערה: אין באמור ייעוץ משפטי או מס או תחליף להם. דיני המקרקעין, המס, ותוכניות התושבות ביוון נקבעים בדין המקומי ומשתנים, ומחייבים בדיקה פרטנית מול עורך דין מקומי ומול עורך דין או יועץ מס בישראל.
יעד נוסף הפופולרי בקרב משקיעים ישראלים באגן הים התיכון הוא קפריסין: למדריך המשפטי המקביל ראו רכישת נדל״ן בקפריסין למשקיע הישראלי.
לפי המאמר, יוון אינה שוק אחד. אתונה היא בירה נזילה עם ביקוש להשכרה ארוכה וקצרה, סלוניקי היא עיר שנייה עם מחירי כניסה נמוכים יותר, והאיים הם יעדים תיירותיים שתלויים בעונה. לכן מתחילים מהמטרה, תשואה, השבחה, שימוש אישי או תושבות, והמטרה היא שקובעת את האזור, ולא נכס מסוים שנמצא במקרה.
לא. לפי המאמר, הרישום ביוון שונה מהטאבו הישראלי, והמדינה נמצאת בתהליך ארוך של מעבר למרשם מקרקעין (קדסטר). לכן אימות הזכויות אינו מובן מאליו: צריך לוודא בעלות נקייה, היעדר שעבודים והתאמה בין המצב הרשום למצב בפועל, ולא להסתפק במה שמציגים המוכר או המתווך.
לפי המאמר, לרכישה נדרש מספר מס מקומי, ועורך דין ונוטריון הם חלק מהתהליך. הרכישה מתקדמת בשלבים, לרוב דרך הסכם, אימות זכויות ורישום ההעברה בלוויית נוטריון. עורך הדין שמלווה את הקונה צריך להיות עצמאי, ולא תלוי במוכר או במתווך, כדי שמישהו בעסקה יבדוק את הזכויות מטעם הקונה בלבד.
לא בהכרח. לפי המאמר, לרוב ניתן לפעול באמצעות ייפוי כוח, בלי להגיע פיזית לכל שלב בתהליך. מה שהמאמר מדגיש הוא שעורך הדין שמלווה את הקונה יהיה עצמאי, ולא תלוי במוכר או במתווך. בהמלצה המעשית שלנו מגדירים בייפוי הכוח במדויק אילו פעולות מותר לבצע בשם הקונה ומי רשאי לבצע אותן.
כי לפי המאמר העסקה פוגשת שתי מערכות דין. עורך דין מקומי מכיר את הדין היווני, את הרישום ואת תהליך ההעברה, ועורך דין ישראלי מטפל בסוגיות הדיווח והמס בישראל. לתושב ישראל יש חובות דיווח בישראל על נכס ועל הכנסות בחו״ל, וליווי שרואה רק צד אחד של הגבול משאיר את הצד השני בלי בדיקה.
לפי המאמר, ברכישה ובהחזקה ביוון מעורבים מסים מקומיים: מס רכישה או העברה, מס רכוש שנתי ומס על הכנסות משכירות. השיעורים והספים נקבעים בדין היווני ומשתנים, ולכן המאמר אינו נוקב בהם ומפנה לבדיקה עדכנית מול ייעוץ מקומי. במקביל בוחנים את החבות והדיווח בישראל, כי התמונה המלאה היא דו צדדית.
לא. לפי המאמר, לישראל וליוון יש אמנת מס שנועדה למנוע כפל מס, ובמקביל לתושב ישראל יש חובות דיווח בישראל על נכס ועל הכנסות בחו״ל. האמנה אינה מחליפה את הדיווח. לכן מתכננים את המס בשתי המערכות יחד, ולא מסתפקים בהנחה שאין מס או בהערכה חלקית, שהמאמר מתאר כמקור נפוץ להפתעות.
המאמר אינו קובע כלל אחד. השכרה לטווח קצר היא חלק ניכר מהכדאיות ביעדים תיירותיים, והיא גם הרכיב הרגיש ביותר מבחינה רגולטורית: הכללים משתנים, ולעיתים מוגבלים באזורים מסוימים. מי שבונה את העסקה על תשואה מהשכרה קצרה צריך לבדוק את הרגולציה העדכנית ואת מגבלות הניהול מרחוק לפני הרכישה, ולא להניח שמה שמותר היום יישאר כך.
לפי המאמר, ליוון יש תוכנית תושבות על בסיס השקעה, אך הספים והתנאים שלה השתנו ומשתנים, ולעיתים נבדלים בין אזורים. תושבות אינה אזרחות, ולכל מסלול השלכות שונות, גם על המס בישראל. לכן לא בונים עסקה על מספר ששמעתם, אלא מבררים את התנאים העדכניים מול המקור לפני החתימה.
המאמר מצביע על שלוש: להתחיל מנכס שנמצא במקרה במקום מהמטרה, ולכן לבחור אזור שאינו תואם את הצרכים; להסתמך על מה שמציגים המוכר או המתווך בלי אימות עצמאי של הרישום; ולהניח שאין מס, או להסתפק בהערכה חלקית שבודקת רק את המס המקומי. העיקרון שהמאמר חוזר אליו: מה שלא אומת מול המקור הוא הנחה ולא עובדה.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
השירות בתחום: ייעוץ וחוות דעת שנייה בנדל״ן, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לתיאום פגישת ייעוץ
כל שינוי בקוד נבדק בשער פיתוח מאובטח לפי עקרונות OWASP Top 10, ISO/IEC 27001:2022 (A.8.28) ו-NIST SSDF. בדיקה אחרונה: 2.11.2026. פירוט הבקרות